La inminente llegada de la nueva ley de vivienda en España ha generado una gran expectación, tanto entre propietarios como inquilinos. Esta reforma legislativa, que se espera esté aprobada antes del 28 de mayo de 2024, representa importantes cambios que afectarán a diversos aspectos del mercado inmobiliario. Es esencial estar bien informado sobre estas modificaciones, ya que pueden influir de manera significativa en la gestión y disposición de las propiedades. A continuación, detallaremos los puntos clave de la futura ley, abordando las novedades más relevantes y cómo éstas podrían impactar en los derechos y obligaciones tanto de arrendadores como de arrendatarios.
Nueva definición de grandes tenedores de vivienda
Uno de los cambios más destacados de la nueva ley es la redefinición de grandes tenedores. Actualmente, se considera gran tenedor a quien posea más de 10 inmuebles de uso residencial o una superficie construida superior a 1.500 m2. La futura normativa amplía este concepto, incluyendo a aquellos que, en zonas tensionadas, sean titulares de al menos 5 viviendas.
Ampliación del concepto de zona tensionada
El proyecto de ley también propone una ampliación en la definición de zonas tensionadas. Las comunidades autónomas tendrán la capacidad de declarar como tal a las áreas donde:
- La carga media del coste de la hipoteca o alquiler más gastos y suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares.
- El precio de la vivienda en venta o alquiler haya experimentado un incremento superior a 3 puntos por encima del IPC en los últimos 5 años.
Limitaciones en la actualización anual del alquiler
La ley introduce cambios significativos en la actualización anual de la renta. A partir de enero de 2024, las actualizaciones quedarán desvinculadas del Índice de Precios de Consumo (IPC). Se establecerá un nuevo índice dedicado a los precios del alquiler, con incrementos máximos del 2% hasta diciembre de 2024 y del 3% para contratos que cumplan su anualidad entre enero y diciembre de 2024, dependiendo de si el arrendador es considerado un gran tenedor o no.
Regulación del precio del alquiler en zonas tensionadas
Uno de los objetivos principales de la nueva ley es contener los precios de alquiler en zonas tensionadas. Para nuevos contratos de arrendamiento, si el propietario no es un gran tenedor, la renta no podrá exceder la aplicada en el contrato anterior, más el correspondiente aumento según el índice en vigor.
Traslado de gastos de gestión inmobiliaria al propietario
En beneficio de los arrendatarios, la futura normativa establece que los gastos de gestión inmobiliaria y la formalización del contrato deberán ser asumidos por el propietario.
Prohibición de pactos que excluyan la aplicación de la ley
También, la nueva ley elimina la posibilidad de que arrendadores y arrendatarios pacten la no aplicación de medidas contenidas en la actual ley de arrendamientos urbanos, evitando así cláusulas que puedan ser perjudiciales para una de las partes.
Complicaciones en el desalojo de okupas
Para los propietarios, es crucial prestar atención a las modificaciones relativas a los desahucios. La ley dificulta el desalojo de okupas, especialmente si el propietario es un gran tenedor, ya que deberá demostrar que el inquilino no se encuentra en situación de vulnerabilidad, proceso que puede dilatar y complicar el procedimiento.
Impuesto sobre bienes inmuebles (ibi) y viviendas vacías
Finalmente, si una vivienda ha estado vacía por más de 2 años y su propietario posee más de 4 inmuebles en el mismo municipio, la nueva ley habilitará a los ayuntamientos para incrementar la tasa del IBI. Este punto busca incentivar la puesta en alquiler de viviendas desocupadas.
Estas son las principales características y novedades de la futura ley de vivienda. Es esencial que tanto propietarios como inquilinos se mantengan informados y asesoren adecuadamente para adaptarse a los cambios que están por venir y asegurar el cumplimiento de sus derechos y obligaciones dentro del marco legal.
